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전세계약기간 중 전세금반환채권만을 전세권과 분리양도가능한지

문) 저는 상가건물을 甲에게 2년간 임대하면서 전세금 4000만 원으로 하는 전세권설정등기를 해주었는데, 전세계약기간이 만료되기 1년 전 甲으로부터 전세금반환채권이 乙에게 양도되었다는 채권양도통지를 내용증명우편으로 받았습니다. 이 경우 위 양도계약이 유효한 것인지요?

답) 이 사건 사안에서 甲은 전세권존속 중 乙에게 전세권양도가 아닌 전세금반환채권만을 양도한 것으로 보이므로, 전세권존속 중 전세금반환채권을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지 문제되는데, 관련 판례를 보면 전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익하는 권리로서 전세금지급이 없으면 전세권은 성립하지 아니하는 등으로 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소일 뿐 아니라, 전세권에서는 그 설정행위에서 금지하지 아니하는 한 전세권자는 전세권자체를 처분하여 전세금으로 지출한 자본을 회수할 수 있도록 되어 있으므로, 전세권이 존속하는 동안 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않는 것이며, 다만 전세권존속 중에는 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도할 수 있을 뿐이라고 하였습니다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결).

따라서 甲과 乙의 전세금반환채권양도계약이 장래에 그 전세권이 계약기간만료 등으로 소멸하는 것을 정지조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도하는 취지일 경우라면 전세금은 乙에게 지급되어야 할 것이지만, 그러한 경우에도 乙은 담보물권이 없는 무담보 채권을 양수한 것이 되고, 채권의 처분에 따르지 않은 전세권은 소멸하게 될 것으로 보입니다(대법원 1999. 2. 5. 선고 97다33997 판결).

- 자료제공 : 대한법률구조공단 통영출장소 (055-649-1830, 통영시 용남면 동달안길 30, 2층, 전화법률상담은 국번없이 132)

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