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8.2부동산대책 vs 우리의 대책 【 II 】

지난 30일 국회에서 열린 기획재정위원회 국정감사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관이 연내 발표 예정인 주거복지 로드맵에 임대사업자 의무등록 제도가 포함되는지를 묻는 박주현 국민의당 의원 질의에 “의무등록을 했을 때의 여러 효과를 보고 있다”며 “다양한 방안을 검토하고 있지만 최종 확정은 안됐다”고 밝혔습니다.

2주택 이상의 다주택소유자에게 지대한 영향을 미치게 될 “주거복지 로드맵”의 발표가 계속 지연되고 있기 때문에 새로운 정부 정책에 대해 정확히 예상을 하고 대책을 마련하는 것이 현시점에서는 어렵지만 다주택소유자가 절세를 위해 현재 세법상의 이용 가능한 제도를 설명하겠습니다. 정부가 주거복지 로드맵을 발표하게 되면 8.2 부동산 대책에 대응한 세무전략 역시 많은 부분이 수정되어야 할 것으로 예상되며 그 내용을 상세히 설명하겠습니다.

우선, 다주택자에 대한 세제상의 불이익을 다시 한 번 정리해보면 장기보유특별공제 적용 배제와 중과세율의 적용이라고 할 수 있습니다. (표1,2)

 조정대상지역 밖에 있는 주택을 먼저 양도하라!

다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 이러한 세제상의 불이익을 피할 수 있는 방법이 무엇일까를 생각해보면, 가장 먼저 고려해 볼 수 있는 방법은 조정지역 밖에 있는 주택을 먼저 양도하고 마지막에 조정대상지역 안에 있는 주택을 양도하는 것입니다.

부산 동래구(조정대상지역)에 소재한 주택 1채와 거제시에 소재한 주택 1채를 각각 소유하고 있는 경우라면 거제시에 있는 주택을 먼저 양도한 후 부산 동래구 소재 주택을 양도한다면 조정대상지역 안의 주택을 양도할 시점에 주택을 1채 만을 보유하고 있기 때문에 이 경우에 8.2 부동산 대책으로 인한 불이익 즉, 장기보유특별공제의 배제나 중과세율의 적용을 피할 수 있습니다.

하지만 조정대상지역 밖의 주택의 양도차익이 큰 경우에는 오히려 더 많은 세금을 납부하게 되는 경우가 있기 때문에 조정대상지역 밖의 주택의 양도차익이 적은 경우에 고려할 수 있는 방법입니다.

주택임대사업자 등록을 하라!

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 생각해 볼 수 있는 또 다른 방법은 주택임대사업자로 등록을 하는 것입니다. 주택임대사업자로 등록할 때에는 장점과 단점이 있습니다. 이러한 장점과 단점을 잘 살펴보시고 자신의 상황에서 가장 이익이 되는 선택을 해야 합니다.

주택임대사업자로 등록할 경우의 장점은 우선 양도소득세와 관련해서 생각해보면 임대등록한 주택은 소유주택에서 제외된다는 것입니다. 이 말은 위에 소개한 사례에서 거제에 있는 주택을 임대주택으로 등록했다면 부산 동래구에 있는 주택을 양도하더라도 2주택이 아니라 1주택을 소유한 것으로 본다는 것입니다. 만약 부산 동래구에 소재한 주택에 2년 이상 거주한 경우라면 1세대 1주택 비과세 혜택까지 볼 수 있습니다.

기획재정부의 정책발표의 내용을 간단하게 말한다면 지금 거주하고 있는 주택 외에는 처분을 하던지 그렇지 않다면 임대사업자로 등록을 하라는 것입니다.

지역적인 차이가 있겠지만 8.2 부동산 대책 발표와 시행 이후에 급격하게 부동산 경기가 얼어붙고 있다고 많은 분들이 이야기하고 계십니다. 이러한 우려를 가지신 분들이 공통적으로 가지고 계신 고민은 지금 소유하고 계신 주택을 당장 처분하기가 곤란하시기 때문에 주택임대사업자 등록에 관한 것에 집중되고 있습니다.

주택임대사업자 등록을 하시면 자연스럽게 소득이 드러나고 그에 따른 소득세의 부담과 4대 보험의 부과가 이뤄지게 됩니다. 하지만 주택임대사업자로서 등록을 하면 취득세, 재산세, 종합부동산세, 종합소득세 그리고 양도소득세에 이르기까지 다양한 혜택이 마련돼 있습니다. 정부 또한 이러한 세제상의 혜택을 받기 위한 요건을 완화해가면서 다주택자의 주택임대사업자 등록을 유인하고 있습니다.

이러한 주택임대사업자 등록에 따른 장점과 단점을 다음 시간에 자세히 이야기해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

한남일보  hannamilbo@hannamilbo.com

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