8.2 부동산 대책으로 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 보유주택의 처분이나 주택임대사업자 등록을 통한 세금 부담을 줄이려는 의도로 많은 분들이 상담을 요청하고 있습니다.
그러나 보유주택의 처분은 오는 2018년 4월 1일 이전의 양도분에 대해서만 추가적인 불이익(장기보유특별공제 배제 및 중과세율의 적용)을 피할 수 있으나 현재 거래 절벽이라고 부를 정도로 침체되어 있는 부동산 시장 상황에서 적정한 가격으로 보유 주택을 처분하기가 힘들기 때문에 주택임대사업자 등록을 고려하는 것이 합리적인 대안일 수 있습니다.

오늘은 주택임대사업자 등록을 통해 기대할 수 있는 세제상의 혜택을 이야기해 보겠습니다. 

주택임대와 관련해 많은 분들이 이해하기 어려워하시는 이유가 사용되는 용어를 잘 모르기 때문인 경우가 많습니다. 먼저 몇 가지 주택임대사업과 관련된 용어를 정리하고 각종 혜택을 이야기하겠습니다.

주택임대사업과 관련된 용어는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제2조에 정의돼 있습니다.
‘민간임대주택’이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 시장·군수·구청장에게 등록한 주택을 말합니다. 여기에서 말하는 주택에는 오피스텔과 같은 준주택과 다른 사람 소유의 토지를 임차해서 건물을 지어 임대하는 주택 그리고 주택의 일부 즉 방 3개 있는 주택이라면 그 일부인 방 하나 또는 두 개를 임대하는 경우에도 민간임대주택으로 등록이 가능합니다.

이런 민간임대주택은 주택의 취득방법에 따라 직접 또는 건설업자와 도급계약을 통해 건축해 취득하는 민간건설임대주택과 타인으로부터 매매를 통해 취득하는 민간매입임대주택으로 구분합니다.

하지만 주택임대사업을 고려하시는 분들에게는 이러한 용어보다는 아래 표에 정리한 정의가 더 중요합니다. (표1)

[표1]

대부분의 주택임대사업자는 일반형임대사업자일 것입니다. 따라서 준공공임대주택과 단기임대주택의 구분을 잘 알고 계셔야 합니다.

일단, ‘조세특례제한법’ 제96조의 ‘소형주택 임대사업자에 대한 세액감면’ 제도가 있습니다.
이 제도는 주택임대를 통해서 얻는 수익(임차료)에 대한 소득세를 30% 또는 준공공임대주택인 경우에는 75%를 감면해주는 제도입니다.

‘조세특례제한법’ 제96조의 혜택을 얻기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 합니다. (표2)

[표2]

예를 들어, 10개실 원룸 주택을 가지고 1호당 월 30만 원을 받아서 1년에 3600만 원 정도의 임대소득이 발생한다고 가정하고 위의 요건을 갖추어 종합소득세 신고를 한다고 하면, (표3)

[표3]

물론, 주택임대소득 외에 기존에 다른 소득이 있다면 합산해 과세하기 때문에 세액이 달라질 수 있지만 표를 통해 확인할 수 있는 것처럼 준공공임대주택사업자로 등록한다면 소득세 부분에서 많은 절세가 가능합니다.

아직 주거복지로드맵이 발표되지 않아 주택임대사업자 등록으로 인한 건강보험 국민연금 등의 사회부담금의 증감은 고려하지 않았습니다.

다음 시간에는 준공공임대주택의 양도소득세와 지방세 관련 세제상 혜택을 말씀드리겠습니다.

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