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건물수리비가 건물교환가치를 초과할 경우 불법행위자의 책임범위

문) 甲은 그의 주택에 인접한 토지에 乙이 건물을 신축하면서 지하굴착공사를 시행하는 과정에서 안전조치를 취하지 아니한 잘못으로 그의 주택에 바닥과 벽의 균열, 기둥의 침하, 창호의 뒤틀림 등의 하자가 발생되는 피해를 입었는데, 甲의 주택이 노후 되어 그 수리비가 시가를 초과할 것으로 보입니다. 이러한 경우 甲은 어느 기준에 의하여 손해배상을 받을 수 있는지요?

답) 불법행위로 인하여 건물이 훼손된 경우 통상의 손해액을 산정하는 방법에 관하여 판례는 “불법행위로 인하여 물건이 훼손·멸실된 경우 그로 인한 손해는 원칙적으로 훼손·멸실 당시의 수리비나 교환가격을 통상의 손해로 보아야 하되, 건물이 훼손되어 수리가 불가능한 경우에는 그 상태로 사용이 가능하다면 그로 인한 교환가치의 감소분이, 사용이 불가능하다면 그 건물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고, 수리가 가능한 경우에는 그 수리에 소요되는 수리비가 통상의 손해일 것이나, 훼손된 건물을 원상으로 회복시키는데 소요되는 수리비가 건물의 교환가치를 초과하는 경우에는 그 손해액은 형평의 원칙상 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 하고, 건물의 교환가치는 그 구조, 위치, 면적, 용도, 경과기간 등을 참작하여 산출한 감정가격으로 산정함이 원칙이고, 건물을 훼손함으로 인하여 입은 건물 소유자의 손해를 배상하기 위하여 그 건물의 시가를 평가할 경우에 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 복성식 평가법에 의하는 경우에는 그 건물 부지가 도시계획에 저촉되는 여부는 고려할 성질의 것이 아니며, 주택의 균열 등으로 인한 붕괴를 방지하기 위하여 응급조치공사비를 지출한 경우, 이는 주택을 원상으로 회복시키는데 드는 수리비와는 그 성질을 달리하는 것으로 볼 여지가 있다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 1. 26. 선고 97다39520 판결).
또한, “불법행위로 인하여 건물이 훼손된 경우, 수리가 가능하면 그 수리비가 통상의 손해이며, 훼손 당시 그 건물이 이미 내용연수가 다 된 낡은 건물이어서 원상으로 회복시키는 데 소요되는 수리비가 건물의 교환가치를 초과하는 경우에는 형평의 원칙상 그 손해액은 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 할 것이고, 또한 수리로 인하여 훼손 전보다 건물의 교환가치가 증가하는 경우에는 그 수리비에서 교환가치 증가분을 공제한 금액이 그 손해이다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 9. 8. 선고 98다22048 판결).
따라서 위 사안에 있어서도 甲은 위 건물의 수리비가 교환가치(시가)를 초과하는 경우라면 위 건물의 시가 범위 내에서 손해배상을 청구하여야 할 것으로 보이고, 다만 붕괴의 위험이 있는 등으로 응급조치공사비가 지출된 경우에는 그 비용은 추가로 청구할 수 있을 것으로 보입니다.


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