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이행인수와 인수채무 불이행의 경우 매매계약해제가 가능한지

문) 甲은 乙에게 甲의 건물 및 대지를 매도하는 매매계약을 체결하였고, 乙은 甲에게 계약금 및 중도금을 지급하면서 그 부동산에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하고, 나머지 잔금을 소유권이전등기서류와 상환하여 지급하기로 하였으나, 乙이 위 피담보채무변제를 게을리 함으로써 위 건물이 근저당권실행으로 경매개시 되었습니다.

甲은 경매절차진행을 막기 위해 피담보채무를 변제하였는데, 이 경우 甲은 乙에게 매매계약을 해제할 수 있는지요?

답) 위 사안과 관련하여 대법원은 “부동산 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매계약을 할 때 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였더라도 그러한 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없는 것이지만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 계약해제권이 발생하고, 그러한 ‘특별한 사정’이 있는지는, 매매계약의 당사자들이 그러한 내용의 매매계약에 이르게 된 경위, 매수인의 인수채무불이행으로 인하여 매도인이 입게 되는 구체적인 불이익의 내용과 그 정도 등 제반사정을 종합적으로 고려하여 ‘매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우’에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다”고 판시하고 있습니다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다69479, 69486 판결).

위 판례에 의할 때 甲과 乙의 위와 같은 근저당권 피담보채무인수약정은 이행인수로 볼 수 있고, 甲은 乙이 위 피담보채무의 변제를 게을리 함으로써 경매절차가 개시되고 甲이 경매절차 진행을 막기 위하여 그 피담보채무를 변제하였으므로 매매계약을 해제할 수 있을 것으로 판단됩니다.

- 자료제공 : 대한법률구조공단 통영출장소 (055-649-1830, 통영시 용남면 동달안길 30, 2층, 전화법률상담은 국번없이 132)

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