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건물전세권설정 된 경우 그 토지에 별도의 전세권설정 가능한가요?

문) 甲은 乙소유 건물전부에 대하여 丙에게 전세권설정등기가 되고 그 존속기간이 2개월 정도 남아 있는 乙소유대지에 대하여 전세권설정을 받고자 하는데, 이 경우 그 지상건물전체에 대한 전세권이 설정된 상태에서도 대지에 대하여 별도의 전세권설정등기가 가능한지요

답) 과거 등기 선례에 의할 경우에는 대지와 건물이 같은 소유자인 경우 건물을 사용하기 위하여 건물에 대한 전세권을 설정한 경우에 그 건물을 용도에 따라 사용, 수익하려면 대지를 비롯하여 필요한 범위에서 부근 토지도 사용하여야 할 것이므로 건물 전세권설정자가 대지소유자인 경우에는 건물전세권자의 건물용도에 따른 사용, 수익을 방해하는 대지 등에 대한 다른 전세권을 설정하지 못 할 거이라고 하였습니다.(등기선례 199901-10 1999. 1. 16. 제정)

그러나 최근의 등기선례는 위 선례를 변경하여, 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 건물 전부에 대한 전세권설정등기가 마쳐진 경우에도 토지에 대하여 별도의 전세권설정등기를 신청할 수 있으며, 또한 이미 건물 일부에 전세권이 설정된 경우에도 위 건물부분과 중복되지 않는 다른 건물부분에 대하여 전세권설정등기를 신청할 수 있다고 하였습니다.(등기선례 6-318 2000. 10. 4. 제정)

그러므로 위 사안에서도 비록 丙에게 건물전부에 관하여 전세권설정등기가 되어 있다고 하여도 甲이 대지에 전세권을 설정받아 등기할 수 있을 것으로 보입니다.

참고로 건물일부에 대한 전세권자의 그 건물대지전부에 대한 전세권 설정등증기가 가능하지에 관한 등기선례를 보면, 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 건물일부에 대한 전세권설정등기와 관계없이 그 대지전부에 대하여도 전세권등기를 설정받을 수 있을 것이나, 그 대지가 공유지분 등의 형식으로 되어 있는 경우 그 지분에 대해서는 전세권등기를 설정받을 수 없다고 하였습니다.(등기선례 5-420 1998. 10. 7. 제정)

- 자료제공 : 대한법률구조공단 통영출장소 (055-649-1830, 통영시 용남면 동달안길 30, 2층, 전화법률상담은 국번없이 132)
 

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