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전세권이 설정된 건물을 매수한 자에게 전세권관계가 인수되는지요?

문) 저는 甲의 건물에 전세권설정등기를 하고 점유하던 중, 계약기간이 만료되기 전에 그 건물의 소유권이 乙에게 이전되었습니다. 이 경우 제가 전세권의 존속기간이 만료된 후 위 건물의 매수인 乙에게 전세금의 반환을 청구할 수 있는지요?

답) 전세권은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산의 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세권의 우선변제를 받을 것을 내용으로 하는 용익물권으로서, 전세권설정자가 전세금반환을 지체한 때에는 전세권자에게 경매신청권도 주어지고 있습니다. 즉, 전세권은 부동산소유자에 대한 권리가 아니라 그 객체인 토지나 건물을 직접 지배하는 권리이므로, 전세권의 목적이 된 부동산소유자의 변동은 전세권의 운명에 영향을 주지 않습니다.

그런데 주택임차권에 관하여는 양수인은 대항력을 갖춘 주택임차인에 대한 관계에서 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 규정이 있으나(주택임대차보호법 제3조 제2항), 전세권에 관하여는 이러한 규정을 두고 있지 않아 문제가 되는데, 관련 판례를 보면, 전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 전세권은 전세권자와 신소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 된다고 보아야 할 것이고, 따라서 신소유자는 구소유자와 전세권 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담하게 된다고 하였습니다(대법원 2006. 5. 11. 선고 2006다6072 판결).

따라서 귀하의 경우에도 전세권의 존속기간이 만료되면 신소유자인 건물매수인 乙에게 전세금의 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

- 자료제공 : 대한법률구조공단 통영출장소 (055-649-1830, 통영시 용남면 동달안길 30, 2층, 전화법률상담은 국번없이 132)

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